“9月3日,哈尔滨将以20.18亿元的起拍价拍卖包括NO.2021HT033在内的3宗商住用地!”,黑龙江宇洋房地产开发公司(简称:宇洋公司)闻讯后惊骇万分:“7年前我公司拍得的块地就包含在这NO.2021HT033地块里,如果被拍卖了,我公司可能永世不得翻身!”

那么,宇洋公司为什么如此惊恐,又与该地块有什么关联呢?

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图说:上图为关于拍卖NO.2021HT033等地块的信息

联建终止,问题遗留至今

事情需从8年前说起。

2013年6月23日,为解决某部队人员的住房问题,军地领导在哈尔滨举办了座谈会议。该座谈会议《纪要》载明:按照国家法律规定,需由具有开发资质的开发企业参加招、拍、挂,部队与开发企业进行合作建设。

2013年10月26日,某部队驻哈办事处(简称:“驻哈办事处”)与宇洋公司签订了《联建协议书》。对双方的联建方式、利润分配、联建工程管理等做出了约定。

2014年8月6日,在哈尔滨市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中,宇洋公司竞得了道里区群力第五大道至秦岭路至群力第六大道合围处的国有建设用地使用权。8月16日,市地产交易中心与宇洋公司签订了《成交确认书》。

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图说:哈市地产交易中心与宇洋公司签订的《成交确认书》

8月26日,宇洋公司与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,该《合同》显示出让土地总面积为113986. 8平方米,出让价款为1. 617亿元。

市国土资源局出具的收据显示,2014年8月13日,汇入哈尔滨市财政局账户1.2936亿元。据了解,该款项为“驻哈办事处”以宇洋公司名义出资垫款。

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图说:哈尔滨市国土资源局出具的收据

另据了解,此后双方在哈尔滨市道里区钢铁街成立了居住小区项目建设联合指挥部,规划设计、搭建临时建筑、基础桩基等具体工作随后开始。就在这些工作绝大部分已完成时,宇阳公司向市国土资源局交付剩余土地出让金时,出大问题了。

是逾期不交,还是拒收?

宇洋公司称市国土局拒收余款。

“合同约定,交款的截止日期是2014年9月24日,我公司先后3次去交余款3234万元,但他们都拒收,第一次交款的时间在截止日前。” 宇洋公司股东张天龙称,“他们的解释是上边不允许搞联建了,我公司的合作方不让收了。”

张天龙的上述说法,得到了宇洋公司顾问邓明全、员工董芳丽等的证实。

“我跟宇洋公司前期部的部长尤雅莉先后3次去市国土局找谢科长交余款3234万元,他都拒收。” 董芳丽称,“理由是上边不允许搞联建了,我公司的合作方不让收。”

“他们先是拒收余款3234万元,后以我公司违约为由,从先期缴纳的1.2936亿元中以违约金的名义扣除了3234万元,然后收回土地,还要在9月3日拍卖这块地!” 张天龙激动地说:“有变化不联建了可以理解,可土地是我公司摘牌的,我们得继续开发建设啊,何况我公司在前期建设中已经投入了数千万元,他们收回土地我公司必将血本无归,更可怕的是,由此将造成我公司违约而被起诉,目前已经有13家企业和个人把宇阳公司告到了法院,这些足以给宇洋公司带来毁灭性的打击!”

对于宇洋公司所说的市国土局拒收等问题,黑龙江省高院作出的(2016)黑民终401号《民事判决书》的法院调查部则分另有说法。

该判决书载明:2014年11月10 日,哈尔滨市国土资源局向宇洋公司发出《催缴土地成交价款的函》,主要内容为:按合同约定, 宇洋公司应在2014年9月24日之前缴纳全部成交价款1.6170亿元,目前只缴纳了 1.2936亿元,尚欠3234万元未交。现要求宇洋公司必须于2014年11月23日前缴纳剩余成交价款及违约金, 否则,哈尔滨市国土资源局将按合同约定扣缴定金,收回土地使用权。2014年12月,哈市国土资源局作出哈国土呈(2014)211号文件,决定依据宇洋公司的申请和合同约定,解除上述土地使用权出让合同并收回建设用地使用权,定金3234万元不予返还,退还宇洋公司除约定定金外的成交价款9702万元,并报哈尔滨市人民政府批准。

对此,宇洋公司有话要说:“至今我们也未收到什么催缴函,更未申请解除合同,我们始终在反映问题,想达到交3234万元余款继续开发的目的。还需说明的是,早在合同约定的缴费截止日2014年9月26前,我公司就派人去市国土局找到具体负责收款业务的解科长,要求交剩余20%(3234万元),却被他拒收,问他为什么拒收,他说我们的合作方不让收,因为上边不允许联建了。在此后,我公司又于10月、11月两次上找这位解科长交3234万元,都被以同样的理由拒收”

律师说法:职能部门应积极化解矛盾解决讼争

黑龙江墨龙律师事务所蒋志勇律师就本案发表如下看法:

根据现有材料得知,本案的案涉地块其实质是已经由地方政府根据国家储备用地管理办法完成收购的、已经转化为政府储备用地的地块,而项目的推进需要具有相关资质与经验的企业为主体进行招、拍、挂程序,宇洋公司就是符合该项目建设目的要求、具备相应开发资质并有意向参与该项目的房地产开发企业。

宇洋公司作为该土地项目摘牌主体,其于2014年8月6日参与哈尔滨市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动前已经与“驻哈办事处”签订了联建协议,并由“驻哈办事处”垫资1.2936亿元作为土地竞拍保证金,此时,双方均为民事主体。依据宇洋公司所说,其员工董芳丽、尤雅莉在缴纳剩余20%的余款即3234万元时遭到拒绝,而哈市国土资源局的答复竟然是“上边不允许搞联建了,我公司的合作方不让收”,如此言属实,那么将产生如下两个问题:

宇洋公司作为该地块的摘牌人,其在截止日期前缴纳余款的行为系履行国有建设用地使用权出让合同的行为,哈市国土资源局有义务依据该合同配合其进行收纳土地出让金的工作。而拒收是否存在相关人员以此导致宇洋公司违约从而以合法手段掩盖非法目的的情形呢?

哈尔滨市国土资源局所称的“不允许联建开发”,是否属于法律意义上的不可抗力或情势变更呢?如将无法避免和无法预见乃至无法承受的政策性因素产生的风险转嫁于民间企业,将导致承受这种风险的企业遭受毁灭性的打击,而事实上通过对本案材料的查阅,宇洋公司作为民企,已经因这一项目承担了数千万的债务与繁重诉累。而从法律角度,对于因政策性因素而产生的不可抗力,相关职能部门扣除定金、收回土地使用权的行为必然导致因违反合同中不可抗力条款而无效化,那么是什么因素导致哈市国土资源局一方面做出“因政策变化无法继续联建开发,你们的合作方通知我们不让收”的答复,一方面忽视不可抗力因素一意孤行扣除定金收回土地使用权呢?由此回顾2014年哈市国土资源局的处理方式,其中诸多自相矛盾之处。这无疑是对政府公信力的极大破坏,也是对营商环境的极大冲击。

相关职能部门应当妥善处理,积极化解矛盾解决讼争,而不是草率的将风险转嫁于民企。

是否该先查清问题?

9月3日,包括涉案土地在内的地块将要被拍卖,但涉案土地存在诸多疑问。

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图说:上图为涉案土地一角

如,宇洋公司坚称,前后3次交余款3234万元,首次早于合同约定的截止日,但都被拒收,理由是宇洋公司的合作方不让收;又如,宇洋公司还坚称至今未收到市国土资源局向宇洋公司作出的《催缴土地成交价款的函》;再如,宇洋公司还坚称从未提交过什么市国土局所谓的退地申请,反而连续向各级部门请求续交3234万元余款以继续开发建设。而如果这3个问题属实,则收回土地的公正性、合法性就要打问号。

那么,这3个问题是不是应该先查清楚呢?那么,事情最终会走向何方呢?

就让我们拭目以待最终的结局吧!

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