王石说过,如果雷军来颠覆房地产,他愿来做加工厂。这一次,在北京地下室飘过的雷军,终于来真的,斥资一亿入股you+国际青年公寓。

今年2月,万通控股董事长冯仑在2014亚布力中国企业家论坛闭幕式演讲中透露,小米正在研究互联网如何影响和改变房地产时,不少地产界名人对此嗤之以鼻。

接着,2月11日,小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称,小米今年开建小米公寓作为员工福利。

传言之后再无下文,许多人只当玩笑。没想到,在8月初,经过车库咖啡创始人苏菂的牵线搭桥,雷军只花5分钟,便敲定了对you+国际青年公寓领投A轮融资的决定,并决定担任顾问。在他看来,极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。

小米公寓解读:雷军的新项目逆天了!-焦点中国网

you+国际青年公寓号称三不租,45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。

幸运地,这个有态度的公寓,在广州已两个现成项目,房源共200来套,这个号称“让年轻人住在一起”的公寓究竟什么来头,邦地产独家探访,一起来瞧瞧。

从广州海珠区的凤凰新城地铁站A口出来,绕过几个繁琐的路口,映入眼帘的是一栋在楼顶上挂着“You+国际青年公寓”牌子的八层大楼。“You+”的黄底灰字设计比较醒目,但整幢楼的深灰色外立面,又令它显得很低调,但不失时尚。

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you+国际青年公寓外立面

熟悉广州的人都知道,这个地段这里没有海珠区传统的热闹喧哗。站在这里观察了一下,道路两旁都是楼龄较旧的小楼,除了来往的汽车,街道上没有太多行人,旁边是一个尘土飞扬的露天停车场。

这就是我要探访的U+国际青年公寓。与其说是公寓,其实用“宿舍”来称呼更合适。这里一度是个小仓库改建而成的办公楼,然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。

让我意外的是,要进入公寓相当不容易。大门是一栋1.5米宽的玻璃大门,大门上没有钥匙孔,也没有刷卡器,我喊破嗓子,大门那边好半天没有动静。

过了一会儿,一个身高目测有1.8米,留着胡须的壮汉出来迎接我。真让我意外,我以为他是门卫,结果他自我介绍说,他就是you+国际青年公寓的创始人刘洋。

他打开大门旁边的红色旧垃圾桶,揭开桶盖,把一张黄色的门卡放到盖子背面一扫,“嘟”的一声,大门自动打开了。

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我还在纠结这重机关,没过5分钟,我就发现,在这座you+国际青年公寓里,不止是大门,通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门,都暗藏着这样“狗血”的机关:有隐藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。

你一定猜不到,最有趣的是什么。那是一个由三色按钮组成的脚踏密码器,你必须按照预先设定的顺序,用脚依次踩下按钮,大门才能打开。

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没错,要拉动弹珠机的拉杆,旁边的大门才能打开

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要按照预先设置好的颜色顺序踏下,否则就只能吃闭门羹了

我问刘洋,干嘛这么装逼地搞这些设计?

“这个设计,一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里,另一方面是通过新奇有趣的设计,为年轻人的生活注入更多的乐趣。”刘洋说,陌生人第一次来根本不明所以,这会给居住者带来最好的安全感和归属感,放松时才更容易交流。

you+国际青年公寓的定位是给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处,让他们能在这里认识更多的朋友,从而有家的感觉。

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走过重重机关,我看到了一个完全与众不同的公寓:一楼是一个宽敞无比的大厅,摆着桌球台,有健身房、小酒吧,还有个80寸投影电视的影视厅。与其说是大厅,不如说是年轻人的会所。

刘洋说,you+国际青年公寓在设计上最大的特点,是从每一个房间里省出一点空间,从而做出这样一间达300平方米的大厅。做这么间大客厅是有目的的。住在这儿的,全是刚出大学的年轻人,有了这么个活动场所,他们每天下班后不用锁在各自房间里,而是在这里跟“家友”聚在一起,不管是喝酒聊天还是打桌球,或者看一部电影,要么就玩玩Xbox360,甚至举行生日派对和各种节日派对。一句话,要的就是人和人在一起交流的机会。

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大厅配备的小酒吧

“每天晚上九点后,这里可热闹了,什么玩法都有。”刘洋掏出手机,给我看里面的照片。最近的照片是前不久的万圣节,这里刚刚举办的一场派对,“家友”装扮成各式各样的妖怪:木乃伊、日本女鬼、生化危机里的丧尸,这群逗逼的“妖魔”开始还在客厅里互相玩,后来玩high了,竟然跑到大街上吓人,让you+经历了一个不眠之夜。

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在you+举行的万圣节化妆派对

从电梯上去,楼上的七层一共有100多套公寓,每个房间20来平,没有规定主色调,房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。

房间的设计虽然简单,但每个房间都一定有一面明亮的大窗户,完全不会让人有拥挤压抑的感觉。更重要的是,you+允许家友在房间里随意创作,增添各种设计,甚至可以在墙上涂鸦,完全展现自己的个性。退房后这些设计还不要求还原,也不会扣押金!

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我发现,房间里都没有配备厨房。刘洋说,多数年轻人没有自己做饭的习惯,所以you+有一个食堂,提供午餐和晚餐,一顿饭十多块钱,管饱。一楼也有一个公用厨房,让那些想炫厨艺又缺乏毅力的人可以偶尔下厨。

是不是看着眼馋,也想来住住体验一下?

刘洋说,you+国际青年公寓在广州只开了两家,分别在海珠区的凤凰新村和白云区的机场大道附近。多少钱啊?2000~3000元/月。这样的租金水平比周边同等面积的房子低一点点。

价格并不是吸引年轻租客的决定因素。刘洋说,住在这儿的人,喜欢的不仅是时髦有趣的环境,更重要的是它能给年轻人特有的生活氛围。

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陈敏今年6月份搬进了you+国际青年公寓。他说,之前两年,他都住在周边的出租屋里,直到自己搬走,他都不知道隔壁邻居姓甚名谁,人与人之间的关系犹如隔了一堵厚墙。自从搬进you+,他一下子认识了一大拨来自五湖四海、年龄相近的朋友,每天下班后回到you+都是热热闹闹的,找到了大学时代住集体宿舍的感觉。

“前天晚上,凌晨一点,我肚子饿了,在家友自建的微信群里喊了一声,一大堆夜猫子回复我:赶紧来我房间拿吃的吧,各式各样的食品都有,这简直把我乐坏了!”陈敏笑了。上个月有一次发烧在家休息,很多热心的家友给他送药,甚至煮粥送上。自从离开大学校门,他与邻居的关系就没有这么亲近过。

这种热情的生活气氛,其实不是自然形成的,背后需要很高的管理难度。

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刘洋说,you+国际青年公寓有一个“三不租”的规矩:一是45岁以上不租,第二是带孩子的不租,第三是不爱交朋友的不租。我问他为什么要设置门槛,岂不把自己的市场范围缩小了,这不是做生意的方法啊!

他回答:前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻人生活在一起,这也是you+希望针对的细分市场;第三条规则其实是一个“考核”指标,“家友”在入住前会有一次面谈,喜欢交朋友的年轻人会更快获得安排入住,入住后you+也会给你一个KPI考核。

什么?对房客进行考核?我感觉我是听错了。

对,刘洋说,内容包括你要在一个月内认识多少“家友”,参加过多少次社区活动等等,目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。

此外,you+国际青年公寓每个月都会举行很多社区活动,包括“五同”聚会、家友的生日派对、节日派对、户外活动,公寓的天台还特意建了两座烧烤炉,让年轻人充分感受到生活的乐趣。

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公寓大厅的墙上,挂满了“家友”各种吃喝玩乐的照片

但是,吃喝玩乐是为了什么呢?

我在公寓里遛达时注意到,有不少家友拿着电脑在大厅里,似乎在讨论着什么东西。刘洋告诉我,在公寓里有20-30%的家友是创业者,每天晚上大家都会在大厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题,很容易迸发出思想的火花。更重要的是,“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才,一旦资源整合起来,能产生1+1>2的效应。

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大厅里的60寸投影仪

所以,这才是真相。

通过租下一些位置不佳的楼宇,改造成公寓对外出租,这不算是什么新鲜的生意,但you+国际青年公寓最成功的地方在于,把冷冰冰的公寓改造成热哄哄的社区,把人与人之间的隔膜融化掉。

刘洋告诉我,他年轻的时候也曾经历过在外漂泊的日子,一个人为了追寻梦想在异地生活,很清楚那种没有亲人、没有朋友的孤独感,在高房价、高房租的压力下,年轻人很容易失去生活的激情,或者陷于每天的无聊。you+的创立,就是为了解决这个问题,让这些年轻人即使在异地也有一个温暖的家。谁敢说,这不是一个拥有庞大空间的刚需市场呢?

“很多开发商都在宣称自己的社区服务是多么的好,但是等到房子一卖出去,剩下的只有冷冰冰的水泥墙。”

刘洋跟我说,前段时间他跟雷军见面,雷军一再叮嘱他:you+国际青年公寓现在最需要的不是急着赚钱,而是用心地把这个年轻人的社区搭建好,要在明年落地更多的项目,让更多刚在社会起步的年轻人能加入到you+的大家庭。

所以,you+正在筹备一个新的产品线——you+国际创业社区,是在you+国际青年公寓的基础上,给年轻创业者提供租金低廉的办公空间,让这群创意无限的人聚集在一起,实现资源整合,you+可以请来成功的创业者或者风投来交流,未来甚至可以嫁接资本帮助创业项目发展,形成一个创业孵化基地。

卖掉房子去租房

11月24日,戴着墨镜的you+国际青年公寓创始人刘洋接受邦地产采访,采访过程中一直咳嗽个不停,他说自己感冒了,在广州、北京、上海等南北城市飞来飞去的他,一天之中常常经历十几度的南北温差。他的微信里每天除了不断更新“家友”们各种好玩的动态,还忙着明年要在全国大面积扩张门店的事情

2010年,刘洋辞掉了在某知名企业的市场总监职位,卖掉了当年节衣缩食在上海买的房子,和家人重新过起了租房的生活。

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刘洋,You+创始人、董事长,人称:耶稣。负责把爱洒向人间。毕业于香港大学整合市场营销专业,曾历任国内外知名品牌的市场总监和CEO, 先后涉足过建筑、服装、广告、快销品等行业的市场营销。

刘洋筹这笔钱,为的是创立you+国际青年公寓。刘洋的初衷很简单,在他的工作生涯里,分别在重庆、福州、上海、北京等城市漂泊了15年。和很多长期漂泊在外的年轻人一样,在陌生的城市里,生病、受挫、沮丧、徘徊、痛苦时无人问津,有了成绩、夸奖、荣誉、喜悦时无人分享,这更像是“生存”而非“生活”。

you+国际青年公寓的创立,恰恰是希望能为漂泊中、创业中的年轻人提供一个互帮互助,正能量的社区平台,让他们在异地也能有家的感觉。

万事开头难。第一栋you+国际青年公寓的创立差点让刘洋和其他几位联合创始人倒在资金链断裂的漩涡里,最终在项目还没凑够钱装修完的情况下,依靠几个具有个性的样板间完成招租。

刘洋没有想到的是,随后you+国际青年公寓逐渐成为国内长租公寓领域的一颗新星,不仅有了车库咖啡创始人苏菂的加入,同时还吸引了中国大陆著名天使投资人、小米科技创始人雷军领衔首轮融资1亿元人民币。

在今年9月举行的小米投资峰会上,雷军当着众人面说:“我也在北京的地下室漂过,you+做的是能给漂泊中、创业中的年轻人,互帮互助,正能量,有温度的梦想家,这是个1000亿美金的公司,一个做不完的事业!如果不是因为承诺小米其他合伙人,小米是我最后一个创业项目,我就一定要加入you+,跟他们一起去改变一代年轻人!”

这意味着,在雷军看来,you+国际青年公寓有可能是一项比小米手机更伟大的事业。

做有“温度”的社区

“如果仅仅是长租公寓,这并非什么新鲜的商业模式,you+国际青年公寓跟其他同行相比最大的不同,是在创立之初已经制定了清晰的目标:我们是做社区平台。”刘洋告诉邦地产。

长租公寓最早起源于美国,他们为商务旅行者提供民居式的酒店公寓服务,房间内配备厨房和洗衣机。在国内长租公寓市场,北上广深的高端市场则基本被来自新加坡的雅诗阁、辉盛所控制,而上海的优帕克、广州的私享家、成都的优客逸家等品牌也在部分城市的中端市场占有一定份额。

以优客逸家为例,目前在成都已拥有2000套房源,在武汉拥有近300套房源。2013年1月,优客逸家获得源渡创投300万人民币的天使投资,2013年9月君联资本以400万美元进行了A轮投资。最近,他们刚刚完成了B轮投资,估值8000万美元。

创始人刘翔曾说,你和竞争对手之间其实没有秘密可言。建立好的企业文化,练好内功,持续打造公司核心竞争力才是关键。

you+国际青年公寓目前仅在广州有两个落成项目,房源套数也仅为200套出头,这个“体量”在长租公寓市场毫不起眼。

但刘洋并不着急。在他看来,市场上绝大多数的长租公寓,他们的经营模式中,公寓是核心,社交只是一个延伸出来的点,这无法改变年轻人在下班后各回各家的孤独日子。比如优客逸家的刘翔就说,优客逸家的定位是“打造面向房东的不动产增值管理服务商,面向租客的轻时尚长租连锁公寓”;

但对you+而言,公寓只是个载体,以此形成的年轻人社交平台才是核心,每一座you+国际青年公寓都设计了一层设备齐全的大厅,就是为了鼓励他们在这里结交更多的朋友,形成一个有“温度”的社区。

正因如此,从业态形式来看,包括优客逸家在内的国内大多数公寓品牌采用分布式业态,房源分布在城市的各个社区里,每个社区可能只有几套房源,它的优点是容易获取房源,但过度分散的房源没法形成有效的社区;you+国际青年公寓则采用集中式业态,即通过拿下整栋物业实行集中管理,虽然获取房源的难度更大,但更容易形成社区氛围。

刘洋说,他和几位联合创始人全部把家搬到you+国际青年公寓里,与年轻人“厮守”在一起,全部身心都放在了如何提升社区的“温度”——提升年轻人交流的积极性上。

“其他长租公寓,他们的店长考核指标可能更多是与项目的收入情况挂钩,但you+不是这样,我们对店长的考核是更注重客户满意度,即通过什么办法、组织什么活动能让这些年轻的‘家友’在you+过得更开心。”刘洋说。

让创业者住在一起

刘洋这个简单的梦想,吸引了一位国内最知名的创业者——车库咖啡创始人苏菂的关注,后者以联合创始人的身份在you+国际青年公寓开创一番新事业,成为公司发展史上的关键人物。

车库咖啡是一家2011年4月开业、以创业和投资为主题的大热咖啡馆,创业者只需每人每天点一杯咖啡,就可以在这里享用一天的免费开放式办公环境。苏菂当年创办车库咖啡的目的,是希望通过这种方式,为创业者提供与早期投资机构对接的场所。三年半之后,车库咖啡已经成为全国最有名的创业孵化基地,仿效者众。

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苏菂,YOU+CTO、联合创始人,人称:弥勒。负责YOU+互联网运营。他在2011年创办的车库咖啡现已成为中国草根创业的圣地。

“三年前,当苏菂还在中关村做车库咖啡的时候,认识了一个做搭配分享网站的创业者Sam,苏菂还为他提供过很多的帮忙。”刘洋回忆,2012年末,Sam怀揣另一个梦想离开了北京奔向广州,机缘巧合成为you+国际青年公寓的第一代“家友”。

居住一段时间后,Sam感觉到车库咖啡与you+国际青年公寓有许多共通之处,在他的热心牵线下,刘洋在网上认识了苏菂。但是第一次的见面,一直拖到今年5月。

刘洋与苏菂在广州时代地产举办的一次活动上首次见面了,没想到,两人一见如故,还迸发出了火花。

“我想加入你们。”苏菂的热情让刘洋非常感动。为了加入you+国际青年公寓,苏菂甚至选择退出车库咖啡的管理层,交给内部团队管理,全力投入到you+的创业过程中。

苏菂以联合创始人的身份加盟后,便为you+带来一个崭新的发展思路:you+国际创业公寓。他说,只是让创业者聚在一起还不够,如果能提供一个低成本场所,让这些创业者“住”在一起,则能带来更高的商业延展性与资源整合能力。

这其实也是实现苏菂自己当初的一个创业梦想。早在车库咖啡启动时,苏菂便想过创立一个让创业者能以低成本居住在一起的地方,为此他甚至与速8酒店商谈并达成了初步合作意向。但最后还是因为各种原因不了了之。

“我们当时注意到,you+国际青年公寓里面本来就有20%~30%的家友是创业者,如果我们把它打造成创业者之家,吸引更多的创业者住在这里,他们不仅可以在一起研究项目,还可以与来自各行各业的家友寻求资源互补,you+还能为他们提供创业者的研讨与分享会,并引入投资人与项目对接,相当于把创业链条上的每一个环节整合起来,成为比车库咖啡更伟大的创业孵化基地。”刘洋滔滔不绝。

you+的其他联合创始人:

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刘昕,YOU+CEO:联合创始人,人称:方丈。负责YOU+整体运营。毕业于中国人民大学EMBA,历任多家国内知名品牌的销售总监。

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杨辉,YOU+CCO:联合创始人,人称:扫地僧。负责YOU+文化运营。曾经是清闲散人,2013年,为了YOU+这个伟大事业而全心加入。

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张叮叮,YOU+财务运营官:联合创始人,人称:财神。海外游学归来,先后在上海多家公司担任财务高管职位。2013年正式南下广州加入YOU+创始团队,参与构画具有YOU+特色的财务管理体系。

那时,you+的想法也吸引了时代地产主席岑钊雄,后者决定拿出时代地产位于广州的TIT创意园,专门与you+合作,提供项目,由you+负责管理,最终打造广州首个you+国际创业公寓,这也是you+和国内房地产商的首次合作。

雷军:You+是一份比小米更伟大的事业

刘洋很清楚,要想进一步发展壮大,需要资本的支持。由于苏菂的加入,you+国际青年公寓很快成为投资界的一颗新星。投资人找,合作商找,连政府也找上门来。

巧的是,几乎与此同时,有一位中国内地著名天使投资人也在密谋进军公寓市场,他就是雷军。

关注小米的人应该知道,雷军对开发公寓早有兴趣。今年2月11日,小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称,小米今年开建小米公寓作为员工福利。当时无论是小米内部还是房地产界,都对这事满怀期待。

但到了6月份,雷军在微博上明确回应:“小米精力和能力有限,做不了房地产,请大家原谅。”

“其实雷总一直有打造小米社区的想法,他对进军公寓有过深思熟虑,小米还有专门的研究团队在公寓市场做调研,但一直苦于找不到理想的项目。”刘洋说。

经过苏菂的牵线搭桥,今年8月初的一个下午,在雷军位于北京的办公室里,刘洋终于见到了这位中国投资界和互联网界的名人。会谈的过程异常顺畅,雷军只花了5分钟便敲定了领投A轮融资的决定,并愿意担任you+的顾问。

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you+部分创始人与雷军合影

雷军的加入,成为you+国际青年公寓发展史上的一座里程碑。

“雷总很清楚,国内大多数年轻人都面临租房难题,这是一个巨大的刚需市场,相对于手机等电子产品,公寓能更深入地击中用户痛点。”刘洋说,除了实体的楼宇,you+国际青年公寓会围绕聚集在这里的年轻人搭建一个超大的社区平台,一旦把用户粘性做起来,这个线下社区入口就能带来无限的可能。

此外,入住you+的年轻人不限于创业者,还会有自由撰稿人、投资经理、摄影师、法律人士、会计工作者等等,他们的专业知识也会给创业者提供帮助,这种异业资源的整合能力能让you+成为国内最牛的年轻人创业基地。

雷军看到了这种模式的发展空间,甚至可以说,you+是以“反互联网”的方式,做了之前小米所擅长的在互联网上吸引粉丝、搭建社区、实现人与人连接的事情。这恐怕也是雷军认为you+是一项比小米更伟大事业的最重要原因。

获取资本助力后,you+的发展步伐也将提速。据悉,今年内you+国际青年公寓只有10个项目,约1300套房源。但明年的发展目标是增至2万套房源,2016年房源数量更要刷新至10万套,在四个一线城市抢占主导市场地位。

房源数量的暴增并不意味着you+很快就能从中获取巨大利润。刘洋说,从广州的两个已开业项目运营情况来看,现金流实现平衡没有问题,也许还能赚取微薄的利润,但要快速收回成本几乎不可能。

“雷总在领投了我们的A轮融资之后,对you+提出的唯一要求是:用心做好服务,不要急着赚钱。”刘洋说,用互联网思维来看,you+现在是处于积累用户的阶段,正如车库咖啡当初要急着赚钱,最终它只是一家普通的咖啡厅,不可能成为国内最牛的创业者聚集地。

本文综合整理自每日经济新闻和邦地产作者:区家彦