2017年春的一天，雾霾重度，李老汉与老伴刚刚出去办点事，又进不去小区了，他们只能等着有他人进出时顺便进去，稍晚一点就不能出门，怕进不了家？他与物业几番交涉，物业公司始终没有给李老汉办理小区门禁卡，就这样李老汉已住了半年。原本打算把房子卖掉，离开这个让他伤心的北京，永不再来，然而现实就是这样残酷，已经快要摧垮这个陕北老汉。

李老汉是陕西省千阳县退休干部，两个儿子一直是他的骄傲，特别是小儿子李辉考到北京名牌大学土木工程专业，毕业后在北京创业开起了学生培训班，还从老家雇佣了几个同乡，2004年，二十五岁的李辉就北京买了房子，做为培训孩子的场地，就是现在李老汉居住的小区，位于北京市丰台区青塔大成南里，这是住宅楼，并且是经济适用房。2016年7月，李辉因长期劳累，患癌症去世，年仅37岁。李老汉如晴天霹雳，整日与老伴以泪洗面。李辉因患癌症，妻子与他离了婚，没有子女。李辉临终前将北京房子事宜交待给李老汉，给了李老汉一个档案袋，称购买房屋的手续都在里面。

据李辉介绍，他在办学期间认识了一个孩子的家长王军，交往几次，无意中听说王军有购买经济适用房的资格，但是没钱买，李辉便与王军协商把购房资格转给李辉，李辉给王军资格转让费两万元。2004年10月李辉和王军共同到开发商那里办理手续，开发商要求购房合同必须王军签字，因此王军签属了合同，但是合同上留的联系方式、家庭住址都是李辉的，李辉支付了首付款20多万元，缴纳了房屋公共维修基金、契税、综合地价款、产权登记费及代办费共4.7万元，并以王军名义办理了贷款，缴纳了房贷保险费，后李辉将房屋装修居住，同时做为学生上课的场地之一。期间该房屋的贷款以及水电、物业等花费均有李辉支付。因有贷款，房本一直押在银行；因房屋是经济适用房，满五年才能过户，因此过户事宜需要等五年后，李辉向王军支付了两万元资格转让费。房屋满五年后，李辉多次要求王军过户， 但是王军以各种理由推脱。李辉因病去世后，贷款由李老汉偿还，现还没有还完。因房产证是王军的名字，现在虽然李老汉住着房子，但物业公司说办理门禁卡，必须是房主，因此发生之前一幕。

李老汉并不打算在这里长住，希望将房屋过户到自己名下，然后卖掉，回老家农村生活。听说北京东卫律师事务所靳双权律师在办理借名买房案件上很有名气，便在大儿子的陪同下，来找到靳律师，同时又找了几个与李辉办学时雇佣的同乡和装修工人。律师看到李辉生前交给父亲的档案袋，里面有商品房买卖合同、购房发票、汇款单及银行通知单、物业合同、入住证明、装修手册、开户申请书和结算单、装修清单、房屋结算单、银行对账单、催收通知书、房屋交用通知单、业主公约、房屋使用说明书、业主手册、钥匙交接单、停车协议、物业费发票、水电网费、固定电话费发票。等等。几个同乡作为培训班的老师证明多次代李辉去还贷款，并证明曾给王军两万元资格转让费。2016年底，靳律师代理李老汉起诉至丰台区人民法院，请求法院判令房屋归李辉所有，王军被告配合办理房屋的过户手续。

王军认可合同上留的联系方式、家庭住址都是李辉的，并认可由李辉装修入住至今12年多，购房前期费用由李辉全部支付。只是到2016年11月本案起诉后，王军才一次性偿还了剩余贷款。王军称2008年其取得了房屋产权证，房产证上登记人是王军，房屋归王军所有。并称2004年，王军之子王小林在李辉开设的少儿培训班学习奥数。李辉作为授课老师，听说王军要购买房产，于是李辉提出要长期使用房屋用于开设培训班的场地，王军同意，根据双方的计算，诉争房产售价为人民币55万元， 当时房屋所在地住宅房屋的租金水平约为2500元/月。于是李辉提出替王军支付全部购房款后有权使用该房屋20年，即代付的购房款折合每月房屋的使用费为人民币2300元。李辉代付购房款的初衷是以极低的成本长期使用诉争房产开办少儿培训班，自始至终与房屋所有权无关。双方这种变相租赁的约定可以视为一种合作，相当于以租养贷的行为，而李辉则以租用住宅楼的价格获得一个长期稳定的经营场所的使用权，并且大幅降低其开设少儿培训班的成本。李辉去世，合作关系应当自行终止，应当将诉争房屋立即腾退给。但王军就上述说法没有提供任何证据证明。

2017年6月，北京市丰台区法院判决驳回了李老汉的诉讼请求。理由是虽然李辉在使用涉案房屋过程中支付了一定的费用，但李老汉的证明不足以证明李辉与王军之间有借名买房的事实存在。

靳律师认为：本案涉及的核心问题是借名买房的证明标准。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。双方是否存在借名买房的合同关系，应从四个方面考查：

1、房产证及购房手续由谁持有？

房产证是房屋所有权的凭证，房屋所有权人通常都要持有房产证，购买房屋时所签属的房屋买卖合同、付款发票、贷款合同、物业合同等与房屋买卖相关的手续，房屋所有权人都会妥善保管。如果出资人以出名人的名义购买房屋，双方有口头或书面约定房屋归出资人所有，房产证及购买手续通常由出资人持有，以证明自己是真正的房屋所有权人，而出名人因房屋不属于自己，所以不会要求持有这些材料。但实践中，购买房屋，通常是先签订合同、付款并入住，房产证要过一两年才能办理，并且贷款买的房屋，银行收押房产证，导致出资人通常是持有买卖合同等手续。而出名人如果反悔，他可以自行去办理房产证，也可以注销贷款帐号或挂失房产证，因此借名买房案件中，出名人一般持有房产证，而不持有其他手续。

2、房款由谁支付，贷款由谁偿还？

实践中，房款支付有两种情况，一种是由出资人直接支付给开发商，出资人持有转账凭证；一种是出资人将房款支付给出名人后，由出名人转给开发商，出资人持有向出资人转账的凭证。出资人要证明向出名人汇款的时间与购买房屋的付款时间相吻合。如果跨越的时间过长，难以证明此笔钱就是用于支付房款，因为钱属于种类物，一但与出名人的钱混同，就说不清算，哪笔钱是出资人专用于支付房款的钱。实践中出资人是能够证明购房款是由其支付的。

3、房屋由谁装修、居住使用？

对于一个真正的购房者，他会对房屋进行装修和使用或者决定由他指定的人使用，所以借名买房案件中，通常是由出资人居住使用，并能提供使用其他物业费、水电费等相关单据。如果不是借名买房，而是出名人自己买房，出名人会自己使用或指定他人使用，而不是由出资人使用。

4、有无所有权的约定？

如果双方有书面合同，通常合同中会有一条约定房屋所有权归出资人所有，出资人配合办理过户手续。实践中，借名买房双方通常都是关系非常好的，出资人只有信任出名人，才会以他的名义买房，碍于情面，大部分没有签订书面的借名买房合同。因此，要通过买房时的签约、付款情况，之后的居住、还贷、材料持有等情况来推断双方关于所有权有无约定。例如，购房合同上留的联系方式、家庭住址通常是出资人的，有的出资人会给出名人指标转让款，出名人收受指标款也可是考查是否存在借名买房关系的因素。

本案中，李老汉提供了充分的证据证明李辉持有购买手续、付款及居住使用，购房合同上预留李辉的联系方式、家庭住址，并向王军支付了指标转让款。足以证明李辉与王军存在借名买房关系。而王军提出的李辉支付的房款是房屋使用费，由李辉使用房屋20年，没有提供证据支持，不应得到法院的采信。法院以李老汉的证据不足以证据借名买房关系的认定是错误的，民事诉讼并没有像刑事诉讼要求证据确实充分，而是要看双方的证据，哪一方更可信。王军没有提供任何证据证明其主张，现李辉已去世，双方是否有用房款抵房屋使用费的约定已无对证。但是如果如王军所述，房屋所有权属于王军，为什么购房手续这些重要资料不在王军手里呢？

李老汉拿到法院判决后，如同法院又在伤口上撒了一把盐，万念俱灰，现靳律师已代理李老汉向北京市第二中级人民法院提起上诉，李老汉也离开北京，暂时回陕北老家，对于还没有在失去儿子的痛苦中走出的李老汉，不知如何走以后的路，是否还能再相信法律？

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