今日，一则滨江豪宅最高单价380000元/平方米的新闻刷爆了楼市的头条，该项目是位于黄浦滨江板块的黄浦湾公寓（绿城黄浦湾），2009年8月8日开盘，开盘时报价50000元/平方米。据悉，这栋在建住宅楼就是五月即将推出的楼王房源，顶层报价每平米38万元，高区数十套景观房源价格，也超过30万，面积则在450-500平方米，也就是说，每套的总价都将超过1个亿，但目前并未取得相关预售许可。

据上海网上房地产显示，黄浦湾公寓最近一次开盘是在去年8月，当时报价91000-121000元/平方米。据德佑链家研究部监控数据显示，截止目前（4月27日），黄浦湾公寓共成交288套公寓产品，销售金额为68.2亿元，成交均价为78210元/平方米。该项目最高成交单价为242215元/平方米，单套最高成交总价为1.5亿元，其中成交单价超过200000元/平方米的公寓有2套，同时这两套单套成交金额均超过1亿元，均为复式房源，面积分别为690平方米和485平方米。

而据德佑链家研究部数据显示，上海近两年来最高报价豪宅公寓前十名项目中，目前尚未发现最高成交价超过最高报价的现象，并且最高报价与最高成交价均相距甚远。其中有5个项目最高报价相比最高成交价，高出50%以上，这当中有3个项目甚至高出100%以上。但尽管如此，这些项目的成交情况并不受到其报价的影响，报价虚高的，其成交情况并不见得差。以当前报价最高的苏河湾华侨城广场为例，该项目最高报价为298000元/平方米，而实际最高成交价为144061元/平方米，报价比实际成交价高出106.9%，而该项目目前的销售率为30.4%。而香港新世界花园最高报价205200元/平方米，与当前实际最高成交价92337元/平方米相比，高出164.1%，幅度最大，但是其销售率却达到71.5%，对于豪宅项目来讲，这样的销售成绩已经是非常好了。

德佑链家研究总监陆骑麟表示：一般来说，项目报价均会高于实际成交价，浮动范围在20%上下比较正常。相对于项目的最高报价，成交均价往往与最低报价更为接近，这与一个项目的主打产品相关。当然并不排除最高报价产品与最高成交价差别不大的现象，这就是我们通常说的“楼王”了。但无论报价如何，我们可以看到其成交情况与报价高低并无实质关联，对于一套房子值不值这个价，购房者有着自己的衡量标准。报价方面，如果单个项目报价过高，房企需要考虑的则是能不能通过相关部门的考核，预售证可能在审核过程中遇到阻碍，延迟预售许可时间。

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